全域土地综合整治（以下简称全域）今年的热度一直比较高，大多数朋友可能接触的比较少或刚刚接触并深陷其中，今天共同探讨一下在全域项目的跟进过程中应该注意点啥。在读这篇文章之前，建议先了解一下笔者写的上一篇文章和《全域土地综合整治实施指南（试行）》，了解全域是个啥以及上层规定可以在全域中干啥。
01 全域项目的流程
想要知道在全域项目中注意点啥的前提是对全域项目的整个流程有大体的了解，这样才能在各个环节中梳理需要注意的点。在上篇文章中聊过，其大概流程应该为：
找个地方平台公司作为主体→找个融资团队或平台牵头组织前期工作方案→平台/融资团队/全域所在乡镇进行项目梳理→设计团队做实施方案→省厅批复或备案受理→找个可研/设计团队进行可研包装（前期可能已经介入）→报农发行→审查后放贷→项目招标→设计→施工→银行及相关部门验收。
在这里面有几个重要的节点以及对应的事件：
1.实施方案——对应着上报省厅审查并通过
2.可研包装——对应着农发行审批发放贷款
3.项目招标——对应着解决设计费用
02 如何使实施方案更好的审查通过
这是开展所有工作的第一个原则。在前期做全域实施方案过程中，很多平台为了融资，想要报很多子项目，有的是根本不实施的，有的是已经有资金来源的，这种情况下都是为了把钱贷下来，便于灵活使用。但是作为专业技术人员，要明确的和平台表达，报所有子项目的前提是要保证全域实施方案能通过政府部门审查，否则一切工作都是白费。
在这里为什么专门强调要和平台表达这一点，是因为有些平台被融资团队牵着鼻子走。不否认有些融资团队的能力很强，人脉很广，他们会告诉平台哪些子项目可以报、哪些项目便于灵活使用资金。他们会告诉平台可以通过某些关系让这些子项目在报农发行时得到认可，怎样可以顺利贷款，这个是平台最关心的一点，所以平台这个时候比较认可融资团队。
子项目行不行是建立在融资团队自己的认知上，但重点是报农发行的前提是实施方案已经在相关部门得到通过，如果没通过，报银行也没有啥意义。融资团队在实施方案以及省厅方案审查这方面一般不具有优势，甚至可以说不如设计院有优势。所以在实施方案中，设计院要以更加专业的角度去编制：
****** 永久基本农田别碰
虽然部里的文件中交代了可以调整5%的调整，但是永农作为国家管控重中之重，其调整流程是非常难的。另外有些地方想说在永农上种植旱稻等不常见粮食作物，从政策上来看，是允许的。农发行贷款审查也不反对，并且可以产生良好的经济效益。
****** 城镇开发边界别调
城镇开发边界的调整很多朋友都在接触中，若是在全域项目中调整开发边界，复杂的不是技术方面，而是其流程的复杂性和反复性。费力不讨好，还拖了全域项目的进度。
******林保谨慎动
甚至是大面积连片的林地都要谨慎动，这里主要问题在于林地权属问题和伐林问题。林地权属容易引发和老百姓的矛盾，一旦涉及到上访等问题，这是政府部门非常不想看到的。
******宅基地能不拆就别拆
各地上报的子项目中，尤其是乡镇报过来的子项目，拆迁安置是经常遇到的。出发点都是好的，改善人居环境，集约节约用地，腾挪用地指标等。为了整体发展，少量的拆迁不能避免的话可以做，这样还有利于腾出建设用地集中发展产业。但是整村、多村拆迁需谨慎，一方面是需要做大量的基础工作，附大量的证明材料，这无疑拖延了项目战线；另一方面是即使实施方案通过了，后期实施不下去，也是个麻烦事。有些地方拿出来的证明材料（包括安置方案、补偿方案等），老百姓甚至都不知道这个东西的存在，这种情况也不罕见。
******实施方案要加上人居环境
比如村庄内部的道路、亮化、绿化、产业、党建等，这块内容还是必不可少的。作为政府审查的东西，没有社会效益、没有相应国家乡村振兴的大战略，想顺利上报肯定有阻力。
03如何让可研顺利通过农发行审查
农发行属于政策性银行，肩负着乡村振兴的责任，所以每年都要向农村投入资金；同时又有银行的属性，其贷款发放又有一定的程序。所以在报农发行的可研中应尽量：
******避免包装不适合农发行政策的子项目
在包装项目之初，甚至是做实施方案之初，一定对接农发行，了解农发行贷款政策。有些地方想趁着全域项目建设工业园区、大搞特高文旅，这种子项目在包装过程中应尽量避免。最好所有的子项目都涉农或有利于提升人居环境。
******包装的子项目应注意肥瘦搭配
在注重社会效益的同时，也应该注重经济效益。虽然说农发行属于政策性银行，但是内部的贷款流程还是要尊重的，审查贷款材料时也还是要看财务分析方面内容的。可研包装的有收益的子项目要有说服力。最常见的全域中能产生效益的项目一般包括：农林牧副渔的直接销售、农产品初加工后的销售、冷链物流、新建道路或路灯的广告位、矿坑修复后的养殖等等。还有一些有待观察的收益，比如碳汇收益、生态补偿收益等，这类收益比较模糊，农发行是否认可有点商榷。
另外还有一个大家常以为是收益点的地方，那就是矿山尾矿、河道河沙、增减挂指标、耕地指标这些收益，这些东西的收益确实不小。但需要明白，这些东西都是拿到政府交易的，矿产资源的处理也是受到很严格的监管的。所以这一块收益，笔者所了解的农发行是不认可的，这个东西收益是不能明面写到还款来源上的。至于明面背后的事，大家也都了解，指望农产品收益，见效太慢；刚才写到的这几块收益可是来的实实在在，银行也挺喜欢，但就是不能写明面上。虽然不能写，但是你心里要有个数，这方面的收益大概有多少，不能写，可以私下聊嘛，没准对贷款有利。
04 搞明白项目招标方式是啥样
这个话题是设计单位不可避免的，前期实施方案顺利通过、农发行贷款顺利批款，都代表着设计单位付出了大量的心血。本项内容虽然写在了最后，但是我个人还是建议设计单位开展任何工作之前先了解这个事，重点关注两点。
******要了解做实施方案、可研等是否和融资成功挂钩
很多地方的操作方式就是把融资团队、设计团队、可研团队拢到一块，忙忙活活几个月的结果如果是融资不成功，大家没有任何费用。因为平台也没有钱嘛，贷款没下来，大家都没有钱分，这种方式还是挺难接受的，但又可能是无可奈何的。
******要了解项目顺利融资后，项目进行招投标
全域是以什么样的方式进行招标。用白话说就是以EPC模式，还是以设计总包模式，还是以各项都单独招标的模式。如果是EPC模式，你所负责的实施方案或可研或后期设计是怎么给安排的？是让你的公司参与联合体中总包？还是总包中的之后才分包给你？这些问题都很重要，因为这个涉及到你的核心利益，多一道流程就多一份风险。
05写在最后
笔者前面写了很多这个别碰、那个别动，其本意是为了顺利推进项目，并不是提倡在全域项目中无为而治、原地打转。在设计单位权衡利弊后，认为在技术、流程处理、关系疏通上都可以搞定，那可以进行创新性发挥，这样更有利于项目发展、乡村发展，没准可以成为全域项目的典范。但是不提倡大包大揽，主动向平台承诺这个可以调、那个可以动，毕竟每一项都可以通过单独且成熟的流程去解决，并不是离了全域就不行了。