上周五，房博士开了一期专项债的直播，给粉丝朋友们，详细拆解了，专项债申报，零蛋和满贯，差距在哪里？

直播一结束，房博士的手机就响了个不停，一位好久没联系的安徽某地发改王主任，激动的跟我们房博士说：

房博士呀，今天我们科室一起收看了你的直播，简直就是在照镜子呀。尤其是我们有个产业园项目，企业都谈拢了，就等米下锅了。

结果，重金请人做的方案，申报专项债没通过。今年，领导下了个死命令，要我务必今年申报成功，你能不能帮我看看，这个项目，究竟咋改才能成啊？

相信很多粉丝朋友，也存在同样的困惑。

今天，我们就借着给王主任看项目的契机，一起来和大家聊聊，专项债新规下，存在哪些雷区，又有哪些机遇？

雷区勘探

首先，我们来看看，王主任的项目，究竟是在哪个位置踩了雷？

王主任没过的这个项目叫：“专精特新协同创新中心及基础设施配套项目”。

总投约23个亿，建设内容包括：高标准厂房、地下室、室外配套和道路工程等等，经营期收入年均1.1亿，偿债备付率高达1.4。

乍一看，这个项目名称、内容、收入来源，都挺清晰的啊，帽子也戴了个专精特新。领域也符合产业园区基础设施的要求，收益情况也过得去。

那，问题出在哪呢？

经过我们房博士的一番研究，问题逐步浮出了水面。

首先，既然是个产业园，那你要服务啥产业呢？园如其名，在王主任申报的这个产业园项目中，主要服务的，是他们地区的专精特新企业。

所谓专精特新企业，全称叫做：专精特新中小型企业。

从层级来看，既不是国家级产业，也不是省级产业。而在当前专项债支持产园基础设施配套的政策导向中，国家级和省级产业项目往往具有更高的优先级。

这就意味着，在资源有限的情况下，像王主任申报的这类双非项目。在竞争专项债资金时，和双一流，还是存在着一定差距的。

其次，项目的收益也有问题，虽然项目的偿债备付率达到了 1.4 ，看似满足了申报要求，但其中厂房的出售金额高达 5.3 亿。

看到这，你可能会说：这有什么问题呢对吧？

但是在评审专家看到这的时候，他可能会觉得：这个项目的收益太过单一了，而厂房出售，又非常容易受到市场波动的影响，属于非稳定的收益来源。收入不稳定，未来的偿债能力，就会遭到质疑。

最后，是项目的建设内容有路，且占比过大，那专家，就有理由怀疑你，是为了这碟“醋”，才包了这顿“饺子”。

此外，基础设施内容中的海绵城市、绿化、装修等字眼，是很容易被AI毙掉的。还有城市次干路、智慧大楼等表述，都是负面红线。一旦触碰，项目基本就GG了。

破局三锦囊

问题到这里就分析的差不多了，那具体应该如何修改呢？这里，我们给到了王主任项目修改三步走：

首先第一步，就是对着负面清单，对我们的建设内容进行梳理和修改。这里要注意，工业用地上建行政办公场地，是需要严格按照要求配比的，不是随随便便就能建的。

根据自然资源部2023年《工业项目建设用地控制指标》规定：行政办公场地占比不能超过工业的 7%，建筑面积也不能超过工业面积的 15%。

在设计项目的时候，得把各个功能区划分好，根据园区以后大概会有多少企业、多大规模，来规划行政办公场地，该建多大、该建哪里。

讲到这儿，你可能会问了：房博士，做到你说的这点，只能说让项目避免见光死。这些负面词，开会的时候，上级部门也给我们强调过了，我们写的时候也都注意避免了，还是不通过。

说白了就是我这个项目，不够优质嘛。那我该怎么提升一下呢？

所谓不优质，大概率就是和王主任的项目一样，子项很敏感，收益不稳定，未来不乐观。那接下来，就要进行我们的第二步，挖掘收益。

前面我们讲到，王主任的这个项目不通过的一个重要原因，是偿债备付率虽然达标，但是办公楼出售收益占比过高，收益来源过于单一。

想要解决这个问题，当务之急，就是挖掘一些创新性的收益来。广告牌租赁收入、停车场、充电桩运营收益呀，都可以安排起来。

如果有条件的话，比如王主任的“专精特新”就可以尝试和资规沟通一下，看看能不能把土地性质变更为M0。

这样，就可以同步配件一些商业、办公、生活配套以及共享实验室。服务好企业，也服务好来此工作的打工人。同时也可以带来可观的经营收入和按小时出租的实验空间租赁收入。

那么，说到这儿，就只剩下最后一个问题了。我的产业园，既不是省重点，也不是国家重点，劣势在我，那我要怎么做，才能多一点机会呢？

这里，我们教大家最后一招：充分利用最新政策，提升项目竞争力。讲到这，屏幕前的朋友可能又要问了：

政策这么多，咋就能刚好找到契合的呢？既然产业不是重点，那我们就看看，园区当中有哪些产业，是可以贴政策上高度的呢？

经过我们的梳理发现，王主任的这个项目，虽然园区能级不够，但洽谈入驻的企业当中，有一家是做智能网联摄像头的科技公司。

你说啥？有啥用？

有了这家公司，我们可以往“车路云一体化”上靠了。我们在产业园里，规划布置一些智能网联的设施，做车路一体化的试点。让车和路能 “交流”实现智能化，这样就能符合“车路云一体化”的政策导向了，项目的竞争力，也就能有所提升了。

通过这样的三步走，项目就调整的差不多了。

啥？你说你的项目和王主任的项目不在一个领域里？想看看农林水利的项目该咋改？

别急， 在我们38期的直播里，房博士还给大家介绍了另外四类项目的优化经验。

感兴趣的粉丝朋友，可以在评论区留言，召唤我们的运营同学哦~

当然，如果你需要我们直接帮忙优化项目清单，我们也是很欢迎的！

复盘总结

好了，本期的内容，到这里就和大家聊的差不多了。最后，我们再给大家做个简单的复盘。今天，我们以王主任的案例为背景，聊了很多专项债申报时会遇到的困难。

比如项目层级不占优势，不是国家级或省级产业项目，在竞争专项债资金时就比较吃亏；收益方面，像依赖单一的厂房出售收益，稳定性差，偿债能力容易被质疑；建设内容也容易踩雷，道路占比过大，还包含海绵城市这类负面清单里的内容，直接影响项目通过。

对此，我们提出的解决方案是项目修改三步法。第一步，对着负面清单仔细梳理和修改建设内容，工业用地的行政办公场地建设要严格符合规定，合理划分功能区。

第二步，深入挖掘项目收益，改变收益过度依赖单一渠道的情况，让收益更稳定。

第三步，利用最新政策提升项目竞争力，找到园区产业和政策的结合点，让项目更有优势。

当下，各地都在争资金，项目的申报工作，可谓是高手过招，自然困难重重。但我相信，只要掌握方法，坚持努力，就一定能成功。

在这个过程中，大家要善于发现问题、解决问题。如果大家在专项债项目申报、优化的过程中，遇到什么难题，或者想了解最新政策走向、项目申报技巧的话，可以随时与我们交流，我们一定全力帮助大家。希望大家都能顺利通过专项债申报，推动项目落地，助力地方发展。

最后，送给大家一句刘禹锡的诗：

千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。

拜拜。